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대출 문턱 높아지고 분양권 양도소득세율도 껑충

등록일 2018-01-07   게재일 2018-01-08

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- 2018년 부동산제도 어떻게 바뀌나
부동산 임대업자 대출 여신심사
가이드라인은 3월부터 도입
재건축 아파트 조합원 1인당
평균 이익 3천만원 넘을 경우
초과분 10~50% 부담금으로 내야

   
▲ 2018년 새해를 맞아 새롭게 각종 부동산제도가 새롭게 바뀐다. 사진은 현재 재건축사업이 진행중인 포항 두호주공 1단지의 재건축 전 모습. /경북매일 DB
 

지난 5월 새 정부가 들어선 이후 11월까지 5차례에 걸쳐 부동산 관련 대책이 쏟아졌다. 투기지역과 투기과열지구 지정을 통한 분양권 전매제한은 이미 지난해부터 시행되고 있는 정부의 대표적인 부동산 대책이다. 무술년 새해를 맞아 새롭게 바뀌는 주요 부동산 제도를 점검해본다.



□新DTI·RTI·DSR… 깐깐해진 부동산대출

먼저 경제의 불안요소로 작용하고 있는 가계부채를 안정화시키기 위한 대출규제가 시행된다. 이달부터 수도권을 대상으로 시행된 신 총부채상환비율(DTI, Debt To Income)는 기존 총부채상환비율의 산정방식을 개선한 지표다. 기존 DTI는 주택대출의 연간 상환액에 새로 받을 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액을 따졌으나 새로 도입되는 신 DTI는 기존에 보유하고 있는 주택담보대출의 원금 상환액까지 반영한다. 주택담보대출이 2건이면 2건의 원금을, 3건이면 3건의 원금을 모두 합쳐 계산하게 된다.

부동산 임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인은 오는 3월부터 도입된다.

이에 따라 부동산 임대사업자에게 은행이 내주는 담보대출을 관리하기 위해 임대수익 이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)이라는 새로운 기준이 적용된다. 이는 임대료를 받아 이자를 얼마나 낼 수 있는지 확인하는 지표로 지난해 10월 24일 발표된 가계부채종합대책에 포함된 바 있다.

주택담보대출 원리금 뿐만 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하는 총체적상환능력비율(DSR, Dept Service Ratio)은 하반기부터 도입될 예정이다.

DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다.

DSR은 2018년부터 금융기관들이 시범 운영한 다음 하반기부터 지표로 활용하도록 할 방침이다. 이밖에 수도권, 광역시, 세종시 등에서 아파트 중도금 대출의 보증 한도가 기존 6억 원에서 5억 원으로 줄어들고, 보증기관(주택도시보증공사, 주택금융공사)의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다.



□분양권 전매시 양도소득세 강화

이달부터 서울 등 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 일괄 적용한다. 1억 원의 차익을 거두면 5천만 원을 세금으로 내야 하는 셈이다. 종전엔 보유 기간에 따라 1년 미만은 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 6~40%의 양도세율이 적용됐다.

소득세 과세표준 5억 원 초과 구간에 대한 세율이 현행 40%에서 2018년부터 42%로 2%포인트 인상된다. 아울러 3억~5억 원 이하 구간을 새로 만들어 40%의 세율이 적용된다. 기존에는 1억5천만 원에서 5억 원까지는 38%의 세율로 소득세가 부과됐다.

하지만 1억5천만~3억 원까지는 현행대로 38%의 소득세율이 적용되지만 2018년부터 3억~5억 원 이하 구간은 40%로, 5억 원을 초과하는 경우는 세율 42%가 적용된다. 무주택자이면서 연간 총 급여액이 5천500만 원 이하인 근로자의 월세 세액공제율은 10%에서 12% 확대된다.

총급여 5천만 원 초과 7천만 원 이하 근로자는 현행 10%의 월세 세액공제율이 유지된다. 총 급여액이 5천만 원인 근로자가 매달 월세를 50만 원씩 냈다면 현재는 60만 원의 세액공제를 받지만 2018년부터는 72만 원의 세액공제를 받을 수 있게 된다.

신고기한 내에 스스로 소득을 신고하면 세액의 7%를 깎아주는 상속·증여세 신고세액 공제도 이달부터 시행된다.

상속·증여세 신고세액공제는 2018년 7%에서 5%로, 2019년 이후에는 3%로 단계적으로 축소될 예정이다. 2016년 세법개정을 통해 공제율을 10%에서 7%로 내린 바 있다. 상속세의 법적 신고기한은 6개월, 증여세는 3개월이다.



□재건축 초과이익환수제 부활

지난 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확돼됐으나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 시행이 유예됐던 재건축 초과이익환수제가 이달부터 다시 부활한다.

관리처분계획인가 신청을 하는 단지부터는 개발로 인한 조합원 1인당 평균이익이 3천만 원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 내야한다. 중도 매수자가 그동안의 상승분을 모두 부담하는 구조인 데다 헌법소원이 진행 중이어서 제도가 시행되더라도 논란이 여전할 전망이다.

또 이달부터 300실 이상 오피스텔을 분양할 때 인터넷 청약이 의무화된다.

그간 견본주택에서 현장접수를 받는 과정에서 발생했던 청약 신청자들의 불편과 `줄세우기` 등 의도적인 과장광고 등의 피해가 줄어들 것으로 기대된다.

국토교통부는 제도 도입 초기인 만큼 시장 저항 등을 감안해 우선 300실 이상부터 적용한다는 방침이다. 기존 수도권 내 투기과열지구에만 적용되던 전매제한 및 거주자우선분양이 전국의 투기과열지구 및 조정대상지역까지 확대된다.

투기과열지구 및 조정대상지역으로 전매 제한(소유권 이전 시까지) 및 거주자 우선 분양(전체의 20% 이내)이 이달 확대 적용된다.



/박동혁기자 phil@kbmaeil.com

<저작권자 © 경북매일 무단전재 및 재배포금지>
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